“搵到心儀物業，但發現層樓「釘契」! 準買家購買釘契樓應該點做好? 如果「釘」在交易前解除就代表無問題? 假若交易時未解除釘契咁新買家要承擔所有相關責任?”-- 阿揀同大家講解如果購買這類樓契的物業，有什麼需要注意？承造按揭會遇到什麼困難？
什麼是釘契?
釘契物業是指該物業的業主因為違反了:-
- 物業法團條例，例如如未繳交管理費；
- 牽涉法律訴訟事情而構成產權負擔例如物業違反建築物條例、僭建和危險建築物及拖欠政府費用等; 或
- 業主欠債未還等的原因而遭另一方採取法律行動遭人入稟追討，把物業釘契，物業不得出售，或者被充公，令業主不可甩名轉讓。
以上事項都會登記於土地註冊處，買家都可從物業查冊中得知。
如何自保?
在購買物業前，可以由律師做查冊看看該物業有否因為違反大廈公契、建築條例而被起訴。當發現有此情況，可先跟業主商討如何解決問題。而最穩妥的做法，是在買賣合約中列明業主要清還債務、解除土地註冊處釘契紀錄後方可正式交易。
另外，準買家亦可向屋宇署索取物業圖則來了解該單位內會否有未登記但已有違反建築物條例的地方。
縱使物業在交易前已經解除了釘契，但是買家亦應取得相關的證明文件以作確認，例如業主是因為欠銀行貸款而被釘契，那便要取得銀行證明文件來證明業主已還清所有欠款。
影響按揭成數/ 利率
對於釘契物業，銀行大多不會批出按揭，即使問題已得解決，例如已清拆僭建物，部分銀行亦有機會考慮風險而調低按揭成數和增加利率，因此要有full pay的預算。
如果業主最終未能按買賣合約中要求在交易前解除釘契，就可能出現違約，並需要向買家賠償損失，包括樓市升值後的差價、交易佣金、律師費支出、退訂等。
交易時未解除釘
但是，假如物業在交易時未解除釘契而買家亦接受買入，即表示買家同意所有問題一併被過戶給他，因此他也要為釘契上的問題負上所有有關的法律責任。
涉及釘契的物業處理較為複雜，如果申請按揭遇上任何難題，可向我們查詢。
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